Villamos biztonsági felülvizsgálat: Amit minden ingatlantulajdonosnak tudnia kell

A villamos biztonsági felülvizsgálat egy olyan kötelező és rendszeresen elvégzendő ellenőrzés, amely során egy jogosult szakember felméri az adott ingatlan elektromos rendszerének állapotát, biztonságát és megfelelőségét a hatályos jogszabályok és szabványok alapján. Célja, hogy megelőzze az áramütéses baleseteket, tüzeket és más villamos eredetű károkat.

Villamos biztonsági felülvizsgálat: Amit minden ingatlantulajdonosnak tudnia kell

Már 2021-től a villamos biztonsági felülvizsgálat lakás eladáskor és bérbeadáskor, de sok ingatlan tulajdonos eddig még nem is hallott róla.

A villamos biztonsági felülvizsgálat nem csupán egy adminisztratív kötelezettség – ez egy olyan biztonsági intézkedés, amely mind az élet-, mind a vagyonvédelem szempontjából kulcsfontosságú. Legyen szó magánszemélyről vagy vállalkozásról, az elektromos hálózat rendszeres ellenőrzése alapvető része a felelős üzemeltetésnek.

Mikor kötelező a felülvizsgálat?

• - Ingatlan eladása vagy bérbeadása:
  A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet szerint új lakás esetén használatbavételi engedélyhez, meglévő lakás esetén adásvételkor vagy bérbeadáskor szükség van villamos biztonsági felülvizsgálatra.

• - Átalakítás vagy felújítás után:
  Ha az elektromos hálózaton jelentős módosítás történik, kötelező a vizsgálat.

• - Régi ingatlanok esetén ajánlott:
  Ha a ház/lakás elektromos rendszere 20 évnél régebbi, érdemes (és gyakran szükséges) elvégeztetni a felülvizsgálatot.

• - Tűzeset vagy káresemény után:
  A tűzoltóság vagy biztosító előírhatja a felülvizsgálat elvégzését.

• - 3 évente kötelező felülvizsgálat ipari létesítményeknél

• - Lakossági célú épületeknél bizonyos esetekben 6 évente

Hogyan zajlik egy villamos biztonsági felülvizsgálat?

1. Előkészítés: Az ingatlan villamos dokumentációjának áttekintése (ha van).

2. Helyszíni szemle: Az elektromos hálózat és berendezések vizsgálata (pl. biztosítéktábla, dugaljak, világítás, földelés, életvédelmi relé).

3. Műszeres mérések: Szigetelési ellenállás, földelési ellenállás, érintésvédelem stb. mérése.

4. Jegyzőkönyv kiállítása: A szakértő írásban dokumentálja az eredményeket, és javaslatokat tesz az esetleges hibák javítására.

Mi az a jegyzőkönyv, és mi a szerepe?

A felülvizsgálat végén a szakember jegyzőkönyvet állít ki, amely:

• - Rögzíti a mért adatokat és az észlelt hibákat,

• - Tanúsítja a villamos rendszer megfelelőségét vagy hiányosságait,

• - Hivatalos dokumentumként szolgálhat hatósági ellenőrzés, biztosítói ügyintézés vagy bérbeadás esetén.

Eladható a lakás, ha a vizsgálati eredmény „nem megfelelő”?

Igen, eladható, de fontos gyakorlati szempontokat figyelembe kell venni. Magyarországon nincs olyan törvény, amely előírja, hogy az ingatlannak megfelelő villamos biztonsági minősítéssel kell rendelkeznie az adásvételhez. Tehát önmagában az, hogy az ingatlan „nem megfelelő” minősítést kapott, nem akadálya az eladásnak.

A budapesti lakások villamos biztonsági felülvizsgálatának eredménye sajnos, de nem meglepő módon a legtöbbször nem megfelelő, olvasható egy budapesti villamos biztonsági felülvizsgáló weboldalán. Tamás a weboldalán felsorolja a leggyakoribb hibákat, amivel a villamos biztonsági felülvizsgálatok során találkozott.

⚠️ Miért fontos a villamos biztonsági felülvizsgálat?

• - Élet- és vagyonvédelem: A nem megfelelő állapotú elektromos hálózat súlyos baleseteket, tüzeket okozhat.

• - Jogszabályi kötelezettség: Bizonyos esetekben a felülvizsgálat kötelező (pl. bérbeadás, ingatlan eladás, ipari létesítmények esetén).

• - Biztosítói elvárás: Egyes biztosítók csak érvényes villamos felülvizsgálati jegyzőkönyv megléte esetén térítenek káreset esetén.

• - Megelőzés és karbantartás: A hibák időbeni felismerése hosszú távon költségmegtakarítást jelent.

✅ Ki végezheti el a felülvizsgálatot?

A felülvizsgálatot jogosultsággal rendelkező villamos biztonsági felülvizsgáló végezheti el, aki rendelkezik a megfelelő szakképesítéssel és engedélyekkel (pl. EBF – érintésvédelmi felülvizsgáló, VBF – villámvédelmi felülvizsgáló).

Jogszabályi háttér

A legfontosabb jogszabályok és szabványok:

• - 191/2009. (IX.15.) Korm. rendelet – az építésügyi hatósági eljárásokról, tartalmazza a felülvizsgálat szükségességét.

• - Országos Tűzvédelmi Szabályzat (OTSZ) – előírja a tűzvédelmi szempontból kötelező villamos felülvizsgálatokat.

•  - 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet – szabályozza a villamos berendezések időszakos felülvizsgálatát.

• - MSZ HD 60364 szabványsorozat – meghatározza a villamos rendszerek műszaki követelményeit.

Villamos biztonsági felülvizsgálat árak

A villamos biztonsági felülvizsgálat ára körülbelül 50 000 Ft-tól 100 000 Ft-ig terjedhet egy átlagos budapesti lakás esetében. Nagyobb vagy összetettebb rendszerek (pl. családi ház, ipari létesítmény) felülvizsgálata drágább. Vidéken akár lehet olcsóbban is szakembereket találni. Az ár nagyban függ az ingatlan méretétől, az elektromos rendszer összetettségétől, a mérési pontok számától, és a választott szolgáltatótól. 

Egy időben elvégzett felülvizsgálat emberéleteket menthet!